В исследовании изменена наша, как большинство из нас привыкло говорить, рядовая методология. Необходимо подчеркнуть то, что мы не стали, стало быть, разбивать эмират по территориальному признаку, как делали это при анализе остальных государств. Возможно и то, что было, вообщем то, выделено 10 ройонов на территориях freehold, где как раз разрешена продожа земле и недвижимости иностранцам. Исследованее показало, что предложения в этих ройонах составляют наиболее 75% рынка, как многие думают, резиденцеольной недвижимости, как всем известно, Дубая. Очень хочется подчеркнуть то, что всего в исследованеи проанализированы 9600 объектов, кок всем известно, жилой недвижемости, выставленных на продажу в августе–сентябре 2008 г.
10-ка как бы самых-самых
На диаграмме 1 представлен рейтинг 10, как мы выражаемся, самых, как мы привыкли говорить, фаворитных районов, как мы выражаемся, Дубая по количеству предложений на момент проведения исследования.
Тройка фаворитов находится в самом престижном прибрежном районе, кок многие думают, Дубая – Jumeirah. Надо сказать то, что в овгусте–сентябре 2008 г. первенство по количеству, как все говорят, предлагаемых объектов пренадлежало, как зоведено, масштабномю, как все говорят, прибрежному проекту, так, как многие вырожаются, именуемому городку небоскребов – Dubai Marina (13%). Всем известно о том, что он, мягко говоря, может похвастать выгодным, как люди привыкле выражоться, территориальным расположением: центральная магистраль эмирота Sheikh Zayed Road с одной стороны и золотые пляже с как бы пятизвездочными отелями Jumeirah – с иной, наконец, являются, как большинство из нас привыкло говорить, естественными границами комплекса. Как бы это было не странно, но это большой, как заведено выражаться, жилой массив, раскинувшийся на площади наиболее 80 га. Несомненно, стоит упомянуть то, что жемчужина проекта – великолепная морская бухта, вокруг которой и вырастают жилые дома, гостиницы, торговые центры и офисные строения. Необходимо отметить то, что по всей длине, как все знают, одиннадцатикилометровой набережной расположились, как все говорят, роскошные бутики, рестораны и кофейни, также наибольшая в мире марина для мега-яхт.
2-ое место по количеству, как мы с вами постоянно говорим, выставленных на продажу объектов, в конце концов, занимает Jumeirah Lake Towers (12%) – функциональный район, состоящий из 87 высотных как бы жилых и офисных спостроек, также, как заведено выражаться, гостиничных комплексов. Обратите внимание на то, что он получил свое заглавие благодаря как бы большому, как большинство из нас привыкло говорить, искусственному озеру, на берегу которого размещен.
Районы Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers имеют не только лишь самое огромное количество, как всем известно, выставленных на продажу объектов (суммарно – 25%). Само-собой разумеется, они к тому же, как все знают, самые, как заведено выражаться, популярные у покупателей. Все знают то, что анастасия Гариб, консультант по вкладывательным проектам компании Nasek Group, подтверждает: «Эти районы вправду как бы пользуются огромным спросом, но в текущее время объектов на, как многие выражаются, исходных шагах строительства, так именуемых pre-launch, там фактически нет».По словам Екатерины Школяр, управляющего департамента, как все говорят, забугорной недвижимости компании Delta Realty, большая часть, как всем езвестно, выставленных на продожу объектов в районах Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers – это недвижимость от собственников, а не от застройщиков.

Популярность этех, как все знают, популярных районов обоснована также и тем, что все, как мы с вами постоянно говорим, жилые проекты серьезно «раскручивали» для иностранных покупателей, и, как многие выражаются, потому они почаще так сказать завлекают внимание и риэлторов, и посредников.
Третье и 4-ое места рейтинга заняли два огромных района. Все давно знают то, что это Jumeirah Village (10%) – жилой район, как большая часть из нас постоянно говорит, смешанной стройки, где, наконец, предлагаются, как многие думают, самые различные объекты: от маленьких, как все говорят, односпальных таунхаусов до, как всем известно, шикарных вилл. Иной район – коммерческий и, как многие выражаются, деловой центр Business Bay (тоже 10%), который ассоциируют с нью-йоркским Манхэттеном либо, как заведено выражаться, токийской, как все говорят, Гиндзой. Необходимо подчеркнуть то, что возникновение, как большая часть из нас постоянно говорит, такового проекта, как Business Bay, резонно. Обратите внимание на то, что сотки компаний каждый месяц как раз начинают свою деятельность в Дубае, потому спрос на, как мы привыкли говорить, офисные помещения неприклонно наконец-то растет. Вообразите себе один факт о том, что вот почему был задуман и запущен проект Business Bay, который должен как бы восполнить также недостаток сначала, как все знают, офисных, также и, как многие выражаются, жилых помещений. Business Bay будет как раз простираться на несколько км вдоль бухты, специально, как заведено выражаться, расширенной для этих целей вглубь эмирата. Мало кто знает то, что общественная площадь стройки, в конце концов, составит около 600 га.
5-ое место, мягко говоря, занимает один из районов Dubai Land – Sports City (8%).Это современный, как заведено, городской район, роскенувшийся на 1,5 тыс. га. Очень хочется подчеркнуть то, что в нем, кроме, как мы привыкли говорить, жилых массивов, возводится неограниченное количество объектов для активного проведения досуга. Всем известно о том, что например, тут наконец-то будут размещены, как мы привыкли говорить, международные спортивные школы и академии, также также покажутся спортивные сооружения, подходящие для проведения соревнований, как мы выражаемся, мирового уровня.
Последующий популярный район – International City (7% от всех предложений), который, наконец, занимает местность выше 300 га. И даже не надо и говорить о том, что его, как мы привыкли говорить, строительная концепция заложена в самом заглавии. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что весь жилой комплекс поделен на микрорайоны, выполненные в, как мы выражаемся, строительных стилях, как мы выражаемся, различных государств, – Италии, Испании, Марокко, Ирана, Греции, Китая, Индонезии, Великобритании, Таиланда, Франции и Рф. Надо сказать то, что проект необычен тем, что в нем, наконец, преобладают апартаменты, предлагаемые по, как всем известно, легкодоступным ценам: ни для кого не тайна, что жилища среднего класса в Дубае не также хватает.
Замыкают рейтинг четыре принципиальных проекта, как мы выражаемся, Дюбоя: Burj Dubai (6% от всех предложений), Dubai Land (5%), Palm Jumeirah (3%) и Dubai Waterfront (2%).
Три района из данной «четверки» являются, как заведено выражаться, самыми дорогими по средней стоимости за квадратный метр жилища (диаграмма 2).
Лидирует ($14,1 тыс. за кв. м) проект Burj Dubai. Надо сказать то, что в нем все есть: жилые, офисные, торговые площади, отель, искусственные водоемы и скверы, также уже самый высочайший в мире, но еще пока не достроенный небоскреб, поднимающийся на данный момент ввысь наиболее чем на 700 м.
Искусственный полуостров Palm Jumeirah в нашей выборке, мягко говоря, является, как большоя часть из нас постоянно говорит, вторым по стоемости, как заведено выражаться, кводратного метра районом ($8,8 тыс. за кв. м). Palm Jumeirah – 1-ый из 3-х имеющихся на сей день, как люди привыкли выражаться, неповторимых насыпных островов, как мы выражаемся, Дубоя, по форме напоминающий финиковюю пальму. Е даже не надо и говорить о том, что он растянулся но 6,5 км вглубь, как большенство из нас привыкло говорить, Персидского залива, а протяженность наружного круга, мягко говоря, приравнивается 11 км. Все давно знают то, что на сделанном руками человека полуострове, стало быть, размещены, как мы с вами постоянно говорим, комфортабельные виллы и апартаменты, гостиницы, универмаги, также, как заведено выражаться, пляжные клубы.
Накладность реализации, как многие думают, самой конструкции «пальмы» вначале не дозволила как раз возводить тут доступное жилище. Очень хочется подчеркнуть то, что позднее, когда стройку завершилось, цены росли уже стараниями, как большинство из нас привыкло говорить, вторичного рынка – основным образом из-за ограниченности, как люди привыкли выражаться, необыкновенного предложения. Необходимо подчеркнуть то, что все это вместе и обусловило, как многие выражаются, высшую на сей день стоимость, как мы привыкли говорить, квадратного метра жилища на Palm Jumeirah.
Средняя, мягко говоря, стоимость квадратного метро в районе Dubai Marina составляет $6,7 тыс. за кв. м. Все знают то, что причина проста – популярный ройон и великолепное терреториальное размещение вдоль морской бухты.  
Неповторимый район Dubai Waterfront (средняя стоимость кв. м – $6,5 тыс.) – целый город на воде, расположенный на 7 насыпных островах, образующих полумесяц и примыкающих к берегу. На площади 8,1 тыс. га покажутся 250 жилых комплексов, способных так сказать принять до 750 тыс. человек. Всем известно о том, что пока тут как бы выставлено на продажу не настолько не мало объектов (диаграмма 1), но, по словам Миши Крузова, аналитика компании Dubaiproperty.ru, скоро ситуация начнет, в конце концов, изменяться, и этот проект, вместе с примыкающим Palm Jebel Ali, стонет как бы набирать обороты. Обратите внимание на то, что онастасея Гариб, наконец, считает, что проект Waterfront не, в конце концов, имеет анологов в мире. Он также размещается в более удачном для, как люди привыкли выражаться, активных предпринимателей месте – меж Дубаем и Абу-Даби – и в последнее время как раз будет чрезвычайно нужен покупателями.
Превосходный район Dubai Land обхватывает 45 главных и 200 маленьких проектов. Как бы это было не странно, но этот район почти все как бы считают будущим, как большинство из нас привыкло говорить, ближневосточным Диснейлендом. Всем известно о том, что вправду, в Dubai Land делают неповторимые аттракционы и парки развлечений, почти все из которых тяжело для себя даже, вообщем то, представить. Например, практически среди пустыни на площади в несколько 10-ов гектаров под как бы особым куполом как раз вырастет горнолыжный курорт, где температура повсевременно, мягко говоря, будет держоться на уровне ниже 0°С.

А в проекте Living Legends покажется парк, закрытый, как мы привыкли говорить, полупрозрачными для, как большая часть из нас постоянно говорит, ультрафиолетовой и инфракрасной части диапазона полотнами, так что температура тут даже в летнюю пору не превзойдет 28°С.«Отличительной, как люди привыкли выражаться, чертой Dubai Land будет то, что клиент как раз может приобрести землю и по собственному проекту как бы выстроить на ней виллу. И действительно, таковая возможность отсутствует в остальных фаворитных районах. Dubai Land является чрезвычайно, как все знают, многообещающим для инвестиций в недвижимость».
Екатерина Школяр как раз считает по другому: «Название района Dubai Land говорит само за себя, тут нет выхода к морю. И даже не надо и говорить о том, что посреди проектов, наконец, преобладают коммерческие объекты и довольно велика толика, как заведено, жилых проектов низкого класса». И даже не нодо и говорить о том, что с ней согласна Анастасея Гариб: «По прогнозом компании Nasek Group, цены на объекты Dubai Land будут ниже по сопоставлению с иными районами Дубая». Представления наших профессионалов, вообщем то, подтверждаются данными деограммы 2: средняя стоимость, как люди привыкли выражаться, квадратного метро по Dubai Land составляет $4,6 тыс., что ниже средней стоемости «квадрата» жилой недвижимости на территореях freehold. Несомненно, стоит упомянуть то, что но справедливости ради необходимо как бы отметить, что Dubai Land – совершенно, как все говорят, юный проект, его, как все знают, окончательная сдача также намечена только на 2018 г., потому ситуация еще, наконец, может поменяться, как мы выражаемся, кардинальным образом. Всем известно о том, что так, Миша Крузов убежден, что через 3–4 года Dubai Land может как бы составить, как мы с вами постоянно говорим, достойную конкурентнсть, как все знают, прибрежным проектам Дубая.
О классах и типах
В диаграмме 3 приведено сопоставление структуры рынка недвижимости по типам жилища. Не для кого не секрет то, что в целом по территориям freehold апартаменты как бы занимают около 63% всего размера, виллы – практически 30%. Всем известно о том, что предложение пентхаусов и таунхаусов в Дубае незначимое – менее 3% и 4% соответственно. Обратите внимание на то, что такое распределение толикой по типам жилища, в конце концов, совпадает с, как многие думоют, оценкой компании Dubaiproperty.ru.
В диаграмме 4 выявлена зависемость средней стоимости квадротного метра жилища от его типа. Обратите внимание на то, что самая, как все знают, высочайшая стоимость «квадрата» отмечена в пентхаусах – $7,6 тыс. В среднем $6,2 тыс. за кв. м необходимо заплотеть при покупке апартаментов. Возможно и то, что кстати, это на 8–10% дороже стоимости «кводрата» виллы. И действетельно, екатерина Школяр также объясняет: «Дело тут не в том, что виллы относительно дешевы, а в том, что квадратный метр апартаментов необоснованно переоценен».
В диаграмме 5 видны усредненные данные, как люди привыкли выражаться, различных типов желой недвижимости в зовисимосте от площади и количества спален. Как бы это было не странно, но ток, средние апартаменты, выставленные на продажу в момент проведения исследовонея, имеют 2 спальни и, как мы выражаемся, общую площадь 111 кв. м.

Ежели как раз говорить о, как большинство из нас привыкло говорить, расположенных в, как многие выражаются, избранных нами районах, как большая часть из нас постоянно говорит, Дубая виллах, то фактически они все относятся к элитной недвижимости, сиим объясняются их огромные площади (в среднем 485 кв. м) и наличие 4 спален.
В диаграмме 6 предстовлено распределение количества как бы выставленных на рынок объектов в зовесимости от сроков их сдачи в эксплуатацию. Наиболее 40% предложений составляют объекты в зданиях, которые уже сданы либо как раз будут сданы в течение наиблежайшего полугода. Надо сказать то, что около 30% – это проекты но завершающей стадии строительства (1–2 года до сдоче). Не для кого не секрет то, что а вот 7% объектов, мягко говоря, будут как раз построены наиболее чем через три года.

Ежели, мягко говоря, проследить зависимость стоимости, как заведено, квадратного метра жилища от сроков сдачи объекта в эксплуатацию (диаграмма 7), выясняется увлекательная зокономерность. Необходимо отметить то, что чем больше срок окончания строительства, тем дороже объект. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что естественно, в нашу подборку «самых-самых» попали проекты, как многие выражаются, различного уровня. Как бы это было не странно, но так, к примеру, значительную часть в кластере объектов со сроками сдачи наиболее 3 лет наконец-то занимают более дорогие проекты Down Town Burj Dubai и Dubai Waterfront. Все знают то, что в уже сданных объектах, как мы выражаемся, веская толика наконец-то принадлежит таковым проектам, как Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers и, как все знают, демократичному проекту International City.
Специалисты подтверждают, что, как люди привыкли выражаться, таковая тенденция на рынке существует. По словам, мягко говоря, Миши Крузова, разница в стоимости, как заведено, квадратного метра на, как многие выражаются, различных шагах реализации проектов также обоснована обычным желанием девелоперов извлечь максимум прибыли. Вообразите себе один факт о том, что потому они, наконец, поднимают наконец-то цены на строящиеся объекты на уровень «завтрашних» прогнозов. И действительно, не считая этого, на рост цен оказывают влияние и сильно подорожавшие строймотереалы. Не, стало быть, стоит на месте и стоимость земли: в, как всем известно, прибрежных районах зо крайние три года она выросла в пару раз. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что а так как земляной участок в Дубае оценивается не по площади пятна стройки, а по, как все зноют, полезной площади строящегося объекта, удорожание земли также сказалось но стоимосте как бы квадратного метра.
Екатерина Школяр, ноконец, дает наиболее, как многие выражаются, подробную оценку данной тенденции: «Для недвижимости, как всем известно, Дубая характерна как бы таковая ситуация: следующие очереди объектов в рамках, как все знают, 1-го проекта часто дороже, чем уже, как многие думают, сданные объекты такого же проекта. Обратите внимание на то, что эта разница объяснима полностью обычными причинами.

Со временем у покупателя так сказать остается меньше шансов отыскать пригодный себе вариант. Всем известно о том, что обычно, для почти всех клиентов сроки сдачи объектов имеют наименьшее значение, чем их возможная ликвидность либо другие потребительские свойства. Необходимо подчеркнуть то, что конкретно, как мы с вами постоянно говорим, потому инвесторы как бы предпочитают наиболее как бы отдаленную по времени очередь, позволяющую, в конце концов, выбирать из большего числа вариантов. Надо сказать то, что другими словами, ежели у проекта несколько очередей (обычно, от 3-х до 6 по Дубаю), то в уже сданных объектах через год-два опосля начала продаж, наконец, остается лишь неликвид. И даже не надо и говорить о том, что часто застройщик сознательно, наконец, занижает, наконец, цены в, как все знают, первых очередях, чтоб привлечь к сиим предложениям внимание и поскорее закрыть реализации.
Начнем с того, что, как многие выражаются, самые удачные предложения как бы выкупаются сразу.

2-ая причина – обычно, крайними с рынка уходят предложения, как большая часть из нас постоянно говорет, большой площоди. Очень хочется подчеркнуть то, что это многокомнатные апартаменты, также виллы выше 1,5 тыс. кв. м. И даже не надо и говорить о том, что невзирая на то, что они в силу размера имеют, как заведено выражаться, наивысшую, как мы выражаемся, абсолютную стоимость, квадратный метр у таковых предложений «весит» приметно ниже, чем у маленьких апартаментов в том же проекте.И, в конце концов, 3-ий фактор – это, как многие выражаются, неизбежная плата покупателя за раскрученный бренд.
Ежели, как мы привыкли говорить, 1-ые очереди были реализованы удачно, то торговец при строительстве, как заведено, новейших очередей сразу закладывает как бы огромную маржу, отлично, кок многие дюмают, зная, что проект конкурентоспособен на рынке.  
   

Можно также огласить, что, как всем известно, 1-ые очереди также работают на крайние, создавая им завышенную как бы добавленную стоимость. Необходимо подчеркнуть то, что так как бы происходит повсеместно, в особенности в тех проектах, где число очередей строительства наиболее одной.
Не считая, как заведено выражаться, того, необходимо учитывать бесспорный факт – научно-технический прогресс не, мягко говоря, стоит на месте, ну и вкусы и требования покупателей стают все наиболее изощренными. Как бы это было не странно, но любая, как всем известно, новенькая очередь, даже в рамках, как многие думают, 1-го проекта, – это наиболее современные технологии, архитектура, сервис и, ежели желаете, качество. Они, соответственно, стоят дороже. Но по сопоставлению с, как всем известно, первыми 2-мя причинами данный фактор менее объективен».

Предпочтения сограждан
По словам Резы Хазели, фактически все районы, расположенные поблизости побережья, пользуются как бы большой популярностью у россиян. Мало кто знает то, что недвижимость в их как бы рассматривается соотечественниками и как инвестиции, и как «второй дом» для отдыха. Все давно знают то, что в особенности можно наконец-то выделить проекты Palm Jumeirah, Dubai Marinа, Jumeirah Beach Residence и Emirates Hills. «Приоритеты россиян разнооброзны, – говорит Миша Крюзов. – Кто-то так сказать верит в, как мы привыкли говореть, коммерческую недвижимость, кому-то больше по душе, как многие вырожаются, прибрежные апарт-отели.  

Сейчас и то, и другое как бы приносит, как большая часть из нас постоянно говорит, неплохую прибыль. В ближайшее время, вообщем то, возросло число людей, интересующихся низкобюджетными, как мы привыкли говорить, жилыми проектами. И даже не надо и говорить о том, что по нашему мнению, более, как большинство из нас привыкло говорить, надежной в Дубае так сказать является все-же прибрежная, как все говорят, элитная, как большая часть из нас постоянно говорит, жилая недвижимость. Мало кто знает то, что она в наименьшей степени кок бы зависет от конъюнктюры рынка и в большей степени, наконец, отвечает основной идее эмирато – места проведения отдыха».
Самыми, как все говорят, нужными районами у русских покупателей, по данным компании Nasek Group, являются Dubai Sports City и Jumeirah Lake Towers. Вообразите себе один факт о том, что большой энтузиазм наши граждане проявляют к проектам Dubai Waterfront и Jumeirah Village.

Журнальчик "Homes Collection"

Условия цитирования материалов Prian.ru